Проверка квартиры перед покупкой: лайфхаки для покупателей

Проверка квартиры перед покупкой: лайфхаки для покупателей

Приобретение квартиры – радостное и важное событие. К нему надо подходить с большой ответственностью.

Чтобы обезопасить себя от рисков, связанных с утратой права собственности, проверьте сделку на чистоту! А говоря юридическим языком, проведите Due Diligence («Дью Дилидженс»).

Как проверить сделку читайте ниже.

Из истории нашей компании, 21 февраля 2019 года.

На консультацию пришла клиентка. Ее интересовали правовые риски по случаю покупки квартиры.

Обсудили все, что могли. Проверили продавца, юридическую чистоту квартиры, достоверность данных о представителе продавца и его доверенность. Обсудили риски и способы их минимизации. Предположили разнообразные ситуации, включая смерть продавца в момент подписания договора представителем.

В результате проверки подготовлено юридическое заключение. Такой подход к покупке квартиры заслуживает уважения!

Наша компания осуществляет полную проверку правовых рисков, связанных с совершаемой сделкой. И готовит для вас юридическое заключение. Оно будет являться доказательством в случае судебного спора.

В практике зарубежных стран проверка чистоты сделки (Due Diligence) является обязательным условием совершения сделки. Осуществляется детальный и тщательный анализ юридического статуса контрагента, его активов, технической или иной возможности исполнения сделки. В России проверка чистоты сделки, как правило, сводится к формальной проверке документов (в частности, договора и приложений к нему).

Первый шаг – проверяем наличие у продавца права собственности на квартиру.

Если у Продавца нет права собственности на квартиру, вы рискуете остаться у “разбитого корыта”. Ведь настоящий собственник может истребовать квартиру в порядке статьи 301 ГК РФ.

Запросите у Продавца выписку из ЕГРН (Росреестра) на квартиру.

Выписка из ЕГРН – официальный документ, содержащий информацию о собственнике квартиры, основных характеристиках и правах на квартиру. Выписка выдается Росреестром в бумажном или электронном виде (Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968 (ред. от 10.12.2018).

Или закажите выписку сами до совершения сделки. Достаточно знать адрес квартиры или кадастровый номер. Это можно сделать:

  • в региональном отделении Росреестра,
  • в МФЦ,
  • на портале Госуслуг,
  • на сайте Росреестра,
  • на сайте компании, специализирующейся на предоставлении выписок из ЕГРН, например, https://egrn.org/ или https://rossegrn.online/.(дополнительный вариант)

Как Покупателю не допустить истребования квартиры?Докажите свою добросовестность! Добросовестным признается Покупатель, который при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения квартиры Продавцом. В частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на отчуждение квартиры.

Второй шаг – проверяем отсутствие ограничений и обременений на квартиру

При переходе права собственности ограничения (обременения) сохраняются и переходят на Покупателя.

Проверить квартиру на наличие ареста, залога, рентных или арендных обязательств, иных обременений можно по выписке из ЕГРН. В ней указываются вид и основание ограничения (обременения).

Обременения – это накладываемые на недвижимость ограничения правомочий собственника, которые выражаются в наличии на такую недвижимость прав третьих лиц.

Некоторых ограничений не найти в выписке из ЕГРН. Это права отказополучателей в силу наследственного отказа, пользователей, не участвовавших в приватизации (отказники от приватизации).

Чтобы минимизировать риски запросите у Продавца информацию о зарегистрированных в квартире лицах. И включите в договор условие о гарантиях отсутствия любых правопритязаний третьих лиц и возмещении убытков.

Третий шаг – проверяем отсутствие судебных споров, исполнительных производств и информацию о банкротстве Продавца.

Узнайте, нет ли судебных споров с участием Продавца.

Информацию обо всех делах, рассматриваемых в арбитражных судах, можно найти на сайте http://kad.arbitr.ru/, в судах общей юрисдикции – на сайте https://sudrf.ru/ и сайтах районных судов.

Проверьте Продавца еще по нескольким информационным базам:

– на наличие информации об исполнительном производстве на сайте Федеральной службы судебных приставов – https://fssprus.ru/iss/Ip

– на наличие информации о банкротстве в базе ЕФРСБ – https://bankrot.fedresurs.ru/

– на наличие продавца в Реестре лиц, подозреваемых в преступлениях – https://мвд.рф/wanted

– на действительность его ИНН и других данных в базе ФНС России – https://www.nalog.ru/

– на наличие негативной информации в интернете через поисковые системы https://yandex.ru/ и https://www.google.ru/

Четвертый шаг – проверяем дееспособность Продавца.

По возможности запросите от Продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете в диспансере.

Помните, что сделка, совершенная недееспособным лицом является ничтожной. Проблемой является то, что информация о дееспособности граждан не является общедоступной и не содержится в централизованных базах данных, поэтому получить достоверную информацию о дееспособности крайне затруднительно

Недееспособными по решению суда признаются граждане, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими (п. 1 ст. 29 ГК РФ).

Чтобы исключить данный риск заключите договор в нотариальной форме. Нотариус проверит дееспособность Продавца . И не только!

Нотариус разъяснит сторонам смысл и значение договора, проверит, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон.

Внимание! Нотариальное удостоверение также выступает доказательством при оспаривании сделки по основанию обмана или введения в заблуждение.

Пятый шаг – проверяем правомочия представителя Продавца (при его наличии).

Если от имени продавца выступает представитель по доверенности, необходимо проверить его правомочия. Распространена практика подделки доверенностей.

Убедитесь в легальности доверенности: заверена ли она, не просрочена и не отозвана ли, не выдана ли она на иные действия. Это можно сделать на сайте федеральной нотариальной палаты http://reestr-dover.ru/

Изучите правомочия представителя. Особое внимание уделите праву распоряжаться недвижимым имуществом. Если общие фразы о правомочиях представителя вызывают сомнения, свяжитесь напрямую с собственником, попросите расписку, что доверенность не отзывалась.

Шестой шаг – проверяем форму и содержание договора купли-продажи.

Договор должен иметь письменную форму и содержать существенные условия:

– предмет и местонахождение Квартиры,

– цену и порядок оплаты,

– перечень лиц, имеющих право пользования Квартирой. В нашем случае это гарантия отсутствия таких лиц.

Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность, а отсутствие в договоре существенных условий влечет признание его незаключенным.

Седьмой шаг – проверяем отсутствие долгов за жилищные и коммунальные услуги.

Получите от Продавца квитанции о погашении задолженности за ЖКУ.Попросите справку из управляющей организации (ТСЖ, ЖК) об отсутствии задолженности за ЖКУ.

Внимание. Долги по капремонту переходят на нового собственника(ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Если вы приобрели квартиру с долгами по капремонту, требуйте с прежнего владельца возмещения убытков.

Включите в договор купли-продажи условие об оплате Продавцом задолженности за жилищные и коммунальные услуги, взносы на капремонт.

Существует еще множество рисков. Их можно избежать или минимизировать при грамотно составленном договоре купли-продажи:

  • риск обнаружения незаконных перепланировок, переоборудования;
  • риск расторжения договора со стороны Продавца по причине “якобы” отсутствия оплаты, несмотря на наличие в договоре условия о состоявшемся расчете.

Пример. Суд сделал вывод, что приведенное в договоре купли-продажи жилого дома условие о полном расчете между сторонами договора, в изложенной формулировке, носит общий характер, не содержит ссылок на конкретные обстоятельства, при которых совершался расчет, либо документы, подтверждающие получение Истцом денежных средств в счет оплаты за спорный объект (Определение Московского городского суда от 07.10.2010 по делу № 33-28951).

Несмотря на сомнительность подобной практики, во избежание подобного риска рекомендуется осуществлять расчет в безналичной форме, через банковскую ячейку либо фиксировать факт передачи денег в соответствующей расписке, составленной в присутствии нотариуса и свидетелей такой передачи.

Разумеется, это не весь перечень возможных рисков. Во избежание проблем проверяйте чистоту сделки!

Авторы: Андрей Бежан, Сусана Киракосян